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Les droits de préemption du locataire
Droits de préemption
Vous souhaitez vendre ou acheter un bien actuellement loué ? Sachez que, dans 3 situations, la loi donne au locataire le droit de se porter acquéreur du bien par préférence à l’acheteur que le vendeur a trouvé.
Remarque : Les notifications prévues par la loi obéissent à un formalisme pointilleux. Il est utile de se rapprocher d’un professionnel afin de respecter scrupuleusement la procédure et éviter une annulation de la vente.
1/ Le locataire loue le bien non meublé et ce bien constitue sa résidence principale : le congé pour vendre
Le bailleur qui souhaite libérer le bien pour le vendre doit délivrer au locataire un congé pour vendre 6 mois au moins avant la fin de son bail. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois (le sixième et le cinquième mois avant la fin du bail) pour indiquer s’il souhaite acheter le bien au prix qui lui est proposé. Son silence vaut renonciation à la vente.
S’il n’achète pas le bien et que la vente est conclue ensuite à un prix ou à des conditions plus avantageuses, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour préempter à ces nouvelles conditions, qui lui sont notifiées, généralement, par le notaire.
Remarque : l’acquéreur d’un bien occupé ne peut donner congé pour vendre qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition.
2/ Le propriétaire vend en bloc un bien comportant plus de 5 logements
Le propriétaire d’un immeuble comportant plus de 5 logements et qui le vend dans sa totalité doit indiquer à chaque locataire les conditions de la vente de l’immeuble dans sa totalité et du logement qu’il occupe. Le locataire bénéficie d’un délai de 4 mois pour accepter l’offre qui lui est faite.
A noter : si l’acheteur s’engage à proroger les baux en cours pour une durée de 6 ans à compter de l’acte de vente, cette notification n’est pas nécessaire.
Le bail du locataire qui n’achète pas son logement n’est pas remis en cause. Une nouvelle offre d’achat devra lui être notifiée si un autre locataire a acheté son logement et si le bailleur vend alors l’immeuble appartement par appartement.
3/ Le propriétaire divise (ou subdivise) un immeuble par lots et vend les lots
Le propriétaire d’un immeuble constitué de plusieurs logements ou d’un logement constituant un lot de copropriété qui divise l’immeuble ou le lot et vend ces lots, doit informer le locataire du prix et des conditions de la vente du lot qu’il occupe.
Le locataire a 2 mois pour indiquer son intention d’acheter le bien.
S’il n’achète pas et si la vente est conclue ensuite à des conditions plus intéressantes, une nouvelle offre doit lui être adressée. Elle est valable pendant 1 mois.
Le bail se poursuivra avec l’acheteur du lot.
4/ Le bien vendu est un local commercial ou artisanal
Le locataire dispose d’un droit de préemption, sauf en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Ce droit n’est pas non plus applicable lors d’une cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou dans le cadre d’une cession d’un local au conjoint du bailleur. Enfin, le droit de préemption ne s’applique également pas à la cession d’un local à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.
Remarque : Les notifications prévues par la loi obéissent à un formalisme pointilleux. Il est utile de se rapprocher d’un professionnel afin de respecter scrupuleusement la procédure et éviter une annulation de la vente.
1/ Le locataire loue le bien non meublé et ce bien constitue sa résidence principale : le congé pour vendre
Le bailleur qui souhaite libérer le bien pour le vendre doit délivrer au locataire un congé pour vendre 6 mois au moins avant la fin de son bail. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois (le sixième et le cinquième mois avant la fin du bail) pour indiquer s’il souhaite acheter le bien au prix qui lui est proposé. Son silence vaut renonciation à la vente.
S’il n’achète pas le bien et que la vente est conclue ensuite à un prix ou à des conditions plus avantageuses, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour préempter à ces nouvelles conditions, qui lui sont notifiées, généralement, par le notaire.
Remarque : l’acquéreur d’un bien occupé ne peut donner congé pour vendre qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition.
2/ Le propriétaire vend en bloc un bien comportant plus de 5 logements
Le propriétaire d’un immeuble comportant plus de 5 logements et qui le vend dans sa totalité doit indiquer à chaque locataire les conditions de la vente de l’immeuble dans sa totalité et du logement qu’il occupe. Le locataire bénéficie d’un délai de 4 mois pour accepter l’offre qui lui est faite.
A noter : si l’acheteur s’engage à proroger les baux en cours pour une durée de 6 ans à compter de l’acte de vente, cette notification n’est pas nécessaire.
Le bail du locataire qui n’achète pas son logement n’est pas remis en cause. Une nouvelle offre d’achat devra lui être notifiée si un autre locataire a acheté son logement et si le bailleur vend alors l’immeuble appartement par appartement.
3/ Le propriétaire divise (ou subdivise) un immeuble par lots et vend les lots
Le propriétaire d’un immeuble constitué de plusieurs logements ou d’un logement constituant un lot de copropriété qui divise l’immeuble ou le lot et vend ces lots, doit informer le locataire du prix et des conditions de la vente du lot qu’il occupe.
Le locataire a 2 mois pour indiquer son intention d’acheter le bien.
S’il n’achète pas et si la vente est conclue ensuite à des conditions plus intéressantes, une nouvelle offre doit lui être adressée. Elle est valable pendant 1 mois.
Le bail se poursuivra avec l’acheteur du lot.
4/ Le bien vendu est un local commercial ou artisanal
Le locataire dispose d’un droit de préemption, sauf en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Ce droit n’est pas non plus applicable lors d’une cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou dans le cadre d’une cession d’un local au conjoint du bailleur. Enfin, le droit de préemption ne s’applique également pas à la cession d’un local à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.
Bon à savoir
L’offre est valable 2 mois, délai pendant lequel le bailleur ne peut pas retirer son offre.
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