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Le bail commercial
Définition Bail
Le commerçant, l’industriel ou l’artisan qui loue un local pour y exercer son activité professionnelle bénéficie du statut des baux commerciaux.
Le bail commercial, régi par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, assure au locataire la propriété commerciale : le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, ou d’une indemnité d’éviction, qui est égale à la valeur du fonds de commerce, augmentée des frais de déménagement.
Le bail commercial est conclu pour une durée d’au moins 9 années, des diagnostics y sont annexés (Fiche 10-2 : les diagnostics obligatoires pour la location). Il se reconduit tacitement.
A savoir : il est possible de mettre en place un bail dérogatoire, dont la durée ne peut dépasser 3 ans lors de la conclusion du bail. Ce bail de courte durée échappe aux règles du bail commercial.
Le montant du loyer peut être fixe. Il peut également être en fonction du chiffre d’affaires du locataire. Un « pas de porte » ou « droit d’entrée » est parfois pratiqué : il s’agit d’une somme demandée au locataire par le bailleur lors de l’entrée dans les lieux.
Pour les baux commerciaux conclus depuis le 1er septembre 2014, un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession des locaux lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement, ou à défaut, par un huissier de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Il est utile de rédiger précisément les clauses du bail relatives aux charges et aux réparations locatives.
• Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, la loi ne prévoyait pas de liste des charges récupérables ou des réparations locatives, et ce sujet fait l’objet d’un fréquent contentieux.
• Le bail conclu depuis le 20 juin 2014 doit mentionner les charges, impôts et taxes, et leur répartition entre bailleur et locataire. Un récapitulatif annuel doit être établi. Depuis un décret du 3 novembre 2014, la liste des charges et impôts ne pouvant pas être imputés au locataire est précisée.
Dans le cas général, le locataire peut donner congé pour l’expiration de chaque période triennale, c’est-à-dire au bout de 3 ans, 6 ans, 9 ans. Le congé est délivré par huissier, 6 mois avant l’échéance.
Le bailleur ne peut donner congé que pour la fin du bail, 6 mois au mois à l’avance, et par huissier. S’il ne propose pas au locataire de renouveler le bail, il doit lui verser une indemnité d’éviction, à moins que le locataire ait commis des fautes justifiant le non renouvellement du bail.
Le bail commercial, régi par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, assure au locataire la propriété commerciale : le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, ou d’une indemnité d’éviction, qui est égale à la valeur du fonds de commerce, augmentée des frais de déménagement.
Le bail commercial est conclu pour une durée d’au moins 9 années, des diagnostics y sont annexés (Fiche 10-2 : les diagnostics obligatoires pour la location). Il se reconduit tacitement.
A savoir : il est possible de mettre en place un bail dérogatoire, dont la durée ne peut dépasser 3 ans lors de la conclusion du bail. Ce bail de courte durée échappe aux règles du bail commercial.
Le montant du loyer peut être fixe. Il peut également être en fonction du chiffre d’affaires du locataire. Un « pas de porte » ou « droit d’entrée » est parfois pratiqué : il s’agit d’une somme demandée au locataire par le bailleur lors de l’entrée dans les lieux.
Pour les baux commerciaux conclus depuis le 1er septembre 2014, un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession des locaux lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement, ou à défaut, par un huissier de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Il est utile de rédiger précisément les clauses du bail relatives aux charges et aux réparations locatives.
• Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, la loi ne prévoyait pas de liste des charges récupérables ou des réparations locatives, et ce sujet fait l’objet d’un fréquent contentieux.
• Le bail conclu depuis le 20 juin 2014 doit mentionner les charges, impôts et taxes, et leur répartition entre bailleur et locataire. Un récapitulatif annuel doit être établi. Depuis un décret du 3 novembre 2014, la liste des charges et impôts ne pouvant pas être imputés au locataire est précisée.
Dans le cas général, le locataire peut donner congé pour l’expiration de chaque période triennale, c’est-à-dire au bout de 3 ans, 6 ans, 9 ans. Le congé est délivré par huissier, 6 mois avant l’échéance.
Le bailleur ne peut donner congé que pour la fin du bail, 6 mois au mois à l’avance, et par huissier. S’il ne propose pas au locataire de renouveler le bail, il doit lui verser une indemnité d’éviction, à moins que le locataire ait commis des fautes justifiant le non renouvellement du bail.
Bon à savoir
Le bail commercial doit, également, contenir en annexe les diagnostics techniques obligatoires (amiante, DPE…), l’annexe verte et l’état des risques naturels et technologiques.
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