Tout savoir sur le droit de préemption immobilier

En principe, tout propriétaire a le droit de vendre son bien immobilier à qui il le souhaite. Néanmoins chaque vente est soumise au droit de préemption, il s’agit d’ailleurs d’une clause suspensive précisée dans tous les avant-contrats matérialisant la vente d’un bien immobilier.

La clause de préemption précisée dans votre avant-contrat 

Il s’agit du Droit de Préemption Urbain (DPU) qui permet à une personne publique, généralement une commune,  d’acquérir en priorité le bien immobilier, sur lequel vous vous êtes porté acquéreur. Les zones géographiques concernées par la préemption doivent être préalablement définies par la personne publique. De même, Elle doit justifier l’objet pour lequel elle exerce son droit de préemption qui concerne généralement des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général (politique locale de l’habitat, équipements collectifs, etc.).

 Le propriétaire du bien n’est alors pas libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et aux conditions qu’il souhaite.

Les étapes du droit de préemption

Une fois que l’avant-contrat est signé entre un vendeur et un acquéreur, le notaire du vendeur se charge de constituer le dossier d’usage et vérifier, en autre, l’existence et la purge du droit de préemption. Pour cela, il remplit une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). Ce document va alors informer la personne publique concernée par la situation de l’immeuble,  de la transaction.

La personne publique a alors deux mois pour faire part de sa position, elle peut :

• Soit renoncer à l’acquisition du bien :
• Soit se porter acquéreur du bien aux conditions négociées entre le vendeur et l’acquéreur initial ;
• Soit se porter acquéreur et imposer de nouvelles conditions, en particulier proposer un prix de vente inférieur à ce qui avait été convenu.

A partir du moment où un droit de préemption est confirmé, le vendeur a deux mois pour se prononcer, s’il ne réagit pas pendant ce délais, l’absence de réponse équivaut à une renonciation à vendre. Le cas échéant, les solutions proposées au vendeur sont souvent contraignantes :

• Soit il accepte le prix de vente proposé par la personne publique et la vente se réalise, l’acquéreur initial est alors évincé.
• Soit il renonce à la vente mais dans ce cas, il ne pourra plus être à même de vendre son bien à une autre personne. 
• Soit il refuse les conditions proposées par la personne publique et a quinze jours pour saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) afin de statuer sur un nouveau prix de vente. 

Dans ce cas :

•   Le vendeur et de la personne publique auront deux mois pour renoncer ou accepter la transaction au prix nouvellement fixé. En cas de silence des deux parties pendant ce délai, le transfert de propriété s’effectuera automatiquement au profit du préempteur.
•   Le vendeur peut renoncer à vendre définitivement son bien ;
•   La personne publique peut renoncer expressément à acheter ou ne pas réagir : le vendeur peut alors vendre son bien à un tiers, mais au prix fixé par le juge.

Les recours envisageables :

L’acquéreur n’a aucun recours possible.

Quant au vendeur :

• Pour des raisons de fonds : si les motifs  dans la décision de préempter n’entrent pas dans le cadre du DPU
• Pour des raisons de forme : tels qu’un délai ou une formalité réglementaire non respectés

Sans oublier le droit de préemption des locataires

Ce droit de préemption concerne les immeubles qui passent sous le statut de la copropriété et pour lesquels les premières ventes de logement ouvrent droit au profit du locataire au droit de préemption. Ce qui veut dire que le locataire sera prioritaire sur la vente du bien. Nous vous invitons à consulter notre article « vendre un logement occupé ».