Tout savoir sur la garantie des vices cachés
RÉVÉLATIONS SUR LA GARANTIE DES VICES CACHÉS
8 avril 2020 - Lexique de l'immobilier
Vous découvrez, quelques mois après avoir emménagé dans la maison ou l'appartement que vous veniez d'acheter de graves infiltrations ou des fissures "inquiétantes" dans les murs ? Sachez que vous pouvez faire jouer la garantie contre les vices cachés.
POUR QUELS BIENS ?
Il s'agit là d'une disposition légale puisque cette garantie est prévue et définie aux articles 1641 et 1649 du Code civil... " Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus."
Sachez que cette garantie s'applique quel que soit le bien acheté, immobilier ou mobilier, neuf ou d'occasion et quel que soit le vendeur (professionnel ou particulier).
QU'EST CE QU'UN VICE CACHÉ ?
Toutefois, tous les défauts ne sont pas considérés comme des vices cachés. Loin de là. En effet, pour que cela soit le cas, trois conditions doivent être impérativement réunies :
- le défaut doit être présent avant la conclusion de la vente ;
- il ne doit pas être visible lors de l'achat du bien (d'où l'expression de vice caché) ;
- enfin, il ne doit pas permettre d'avoir une utilisation normale du bien ou diminuer fortement sa valeur et son usage.
QUELS DÉLAIS POUR AGIR ?
Côté délais, vous avez deux ans pour mettre en oeuvre cette garantie à compter de la découverte du vice caché... et dans un délai maximum de 5 ans à partir de la date d'achat du bien. Pour cela, vous devez en avertir le vendeur, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Bien entendu, c'est à vous que revient la charge de démontrer l'existence de ce vice caché. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert agréé, produire différentes attestations ou encore faire établir des constatations et devis par des professionnels.
QUELLES CONSÉQUENCES ?
Le vice caché a été reconnu ? Vous avez alors la possibilité d'engager une négociation amiable avec le vendeur. Si celle-ci n’aboutit pas, vous serez dans l'obligation de saisir, en fonction du montant du litige, le Tribunal d'Instance ou le Tribunal de Grande Instance et donc, dans ce dernier cas,... de faire appel à un avocat. Vous pourrez alors obtenir soit le remboursement d’une partie du prix que vous avez payé pour acquérir le bien soit... l’annulation pure et simple de la vente. Ce qui vous obligera à le restituer. Mais ce n'est pas tout. S’il est prouvé que le vendeur connaissait, lui, l’existence du vice caché au moment de la vente, des dommages et intérêts pourront vous êtres versés en réparation du préjudice subi. Car, contrairement à une idée reçue, un vice caché n’est pas obligatoirement un défaut caché sciemment par le vendeur.
UNE CLAUSE D'EXONÉRATION ?
Attention ! Même si vous démontrez la présence d'un vice caché, il n'est pas certain que vous pourrez obtenir réparation du préjudice. Pourquoi ? Parce qu'il n'est pas rare de trouver, dans les actes de vente, une clause "dédouanant" le vendeur en cas de vice caché (et donc l'exonérant de sa responsabilité). Toutefois, cette clause ne s'applique pas s'il est démontré que le vendeur était de mauvaise foi ou si celui-ci est... un professionnel ! Une raison supplémentaire de faire appel à un spécialiste lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier.
Enfin, on terminera ce petit tour d'horizon en précisant que la garantie des vices cachés s'applique également en matière de location. En effet, une des obligations du propriétaire (article 1721 du Code civil), est de garantir le locataire contre les éventuels vices cachés que le logement pourrait receler et qui pourraient en empêcher l’usage normal. Là encore, cela peut aboutir à l'annulation du bail, sans préavis. À titre d'information, sachez que les tribunaux ont considéré comme vice caché l'effondrement d'un plancher, le mauvais état des canalisations, le descellement d'une barre d'appui d'une fenêtre ou encore une "invasion" de puces dans le logement.
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